O papel critico da Licença de Utilização no Crédito Habitação
No momento de avançar para a compra de uma casa com recurso a financiamento bancário, a atenção dos compradores divide-se, habitualmente, entre as simulações de prestação, as taxas de juro (Fixa, Mista ou Variável) e os seguros obrigatórios. No entanto, existe uma componente documental e jurídica que corre em paralelo e que assume um papel vital na aprovação final do financiamento: a Licença de Utilização.
Como intermediária de crédito vinculada, deparo-me frequentemente com dúvidas sobre a real utilidade deste documento e a razão pela qual as instituições bancárias são tão intransigentes na sua exigência.
O que é a Licença de Utilização?
A Licença de Utilização (ou Alvará de Utilização) é um documento administrativo emitido pela Câmara Municipal da respetiva área de localização do imóvel. O seu propósito legal é certificar que a construção ou a reabilitação do edifício foi efetuada em conformidade com o projeto de arquitetura aprovado e que o espaço cumpre todos os requisitos de habitabilidade, segurança e salubridade exigidos por lei.
Nota importante: Se o imóvel tiver sido construído antes de 7 de agosto de 1951 (data de entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas - RGEU), este poderá estar isento de licença, sendo necessária uma certidão camarária que comprove essa mesma isenção.
Por que motivo o banco não abdica deste documento?
Para uma instituição bancária, a concessão de um crédito habitação envolve a avaliação de um risco a longo prazo. A casa que estás a comprar serve como garantia real (hipoteca) para o banco caso haja incumprimento no pagamento das prestações. É por esta razão que o departamento jurídico do banco analisa minuciosamente a Licença de Utilização, baseando-se em três pilares fundamentais:
Garantia de Legalidade e Valor de Mercado: O banco precisa de ter a certeza absoluta de que o imóvel que está a financiar é legal. Um imóvel sem licença ou com desconformidades urbanísticas graves pode ser alvo de processos de contraordenação ou, em casos limite, ordens de demolição, o que destruiria o valor da garantia do banco.
Conformidade na Avaliação Bancária: Durante a fase de avaliação do imóvel, o perito engenheiro enviado pelo banco confronta as áreas reais da casa com aquelas que constam na Licença de Utilização e na Certidão Permanente do Registo Predial. Se existirem anexos ilegais, marquises não autorizadas ou alterações estruturais na tipologia (por exemplo, um T2 transformado em T3 sem aprovação), o banco pode recusar o financiamento ou reduzir o valor da avaliação.
Como garantir que o teu processo não fica bloqueado?
A transição para um mercado imobiliário cada vez mais digitalizado e rigoroso exige que a verificação documental seja feita logo na fase inicial do negócio, idealmente antes da assinatura do Contrato Promessa Compra e Venda (CPCV).
Se detetar que a licença não está atualizada ou devidamente averbada na Conservatória, deves solicitar de imediato a respetiva cópia autenticada junto dos proprietários ou da Câmara Municipal.